投资新热门 俄罗斯轻工业地产受欢迎

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Light Industrial地产

Light Industrial地产是俄罗斯最新的商业地产形态。此前，中小制造企业主要集中在过去的大工业区内。今天，这种做法正成为过去，因为许多大工业区被重新开发，建住宅、社会和商业基础设施，实现现代化功能。根据地产顾问的资料，俄罗斯首都莫斯科现有优质轻工业地产53.7万平方米，其中约5万平方米空置。同时，根据在莫斯科地区系统性开发Light Industrial地产项目的开发商Parametr的统计，仅今年前10个月此类地产需求就超过220万平米。到年底市场将新增此类地产34.5万平方米，超过过去三年的总和。但由于租赁需求旺盛，这些地产短缺不会缓解。企业对这种地产的兴趣将继续增长。

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除区域综合开发（KRT）计划外，积极发展进口替代生产，是企业保持对该形态地产高度兴趣的长期驱动力之一。Light Industrial园区的一多半需求来自制造企业，第二大需求来自传统零售业，其次是电子商务和物流业。每个Light Industrial项目都可以针对租户具体需求做出适应性调整。例如，可以安装更多仓储系统增加库房面积，或让办公室更宽敞，为员工创造舒适的空间。

吸引投资者

Light Industrial地产已引起投资者关注，他们视这一地产形态为资产保值和获得稳定租金收入有前景的工具。Parametr公司说，目前Light Industrial地产投资需求量是去年同期的3倍。根据该公司的计算，考虑到市场因素，平均12至18个月的建设期中，Light Industrial地产项目价格最高可能上涨40%。Light Industrial地产市场A级项目最低交易金额达7000万卢布，与优质底商项目（street-retail）相当。同时，Light Industrial地产投资回收期低于其他商业地产，平均不超过7年，年租金回报率为14%-16%，并且业主收到的项目完全可以直接出租，无需进行装修投资。

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Light Industrial地产项目因稳定的租赁需求和高于其他地产项目的投资回报率吸引着投资者。例如，传统仓库年租金回报率只有2%-3%。此外，与购买大仓库综合体相比，投资者进入门槛更低。同时，由于场地使用的灵活性，此类地产可以适应不同类型业务，买家和租户范围更广。这也使投资的抗危机性更强，因为即使消费需求和经济形势发生变化，这种场地的需求仍能得到保障。据Parametr公司统计，目前租赁Light Industrial地产的未满足需求超过50万平方米。此类场地主要需求来自制造企业，他们在当前的业务发展阶段不准备购买场地。从投资者手中租用场地，实际上是此类公司搬进现代化空间的唯一机会，因为一级市场80-90%的面积由最终业主购买自用。因此，投资者对外出租地产实际上没有竞争风险。分析人士预测，由于银行融资成本上升，2025年莫斯科商业地产领域交易量将大幅下降，降幅至少达30%，这也将减少轻工业地产投资者的竞争。

真实案例

地产开发商Parametr公司谢尼基诺工业园是值得关注的Light Industrial地产投资项目之一。该工业园地处基辅公路和卡卢加公路间的莫斯科中央环路一线旁，距莫斯科大环路30分钟车程。这里交通便利，靠近发达交通基础设施，建筑质量高，园区配套设施齐全，受到制造企业欢迎。目前项目一期已竣工并售罄，水处理设备、化妆品、医疗用品、配电系统、电信设备等制造商正陆续迁入。项目二期正在积极建设，将于2025年底竣工。该开发商在莫斯科其他热门地区的新工业园区也将上市销售。

本文为《透视俄罗斯》专稿

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伊琳娜·詹达罗娃（Irina Zhandarova）