莫斯科办公面积短缺 大企业出手抢购

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小办公空间需求增长

莫斯科小办公空间需求增长尤为明显。根据CORE.XP的调查，77%的租赁面积小于500平方米。同时，5000平方米以上大办公空间需求增至3倍。CORE.XP办公地产部门负责人霍罗希洛娃（Irina Khoroshilova）认为，这是由于大企业试图抢占最后一批优质办公楼。此前政府机构在交易结构中占重要地位。2024年，俄罗斯铁路公司和俄罗斯中央银行成为办公地产大买家，前者买下“莫斯科城”商务区摩天大楼“莫斯科塔”的大部分面积，后者买下白俄罗斯火车站附近Slava综合楼办公室。两笔交易占2024年办公地产销售总额的46%。进入2025年，国有买家活跃度显著下降，影响了总交易量。企业购买办公物业机会受限，不仅是由于供给不足，还由于紧缩的货币政策。高利率使购买办公室成本高昂，迫使企业要么放弃扩大面积计划，要么寻求替代方案。 

重要先例

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交易量整体下降背景下，T银行收购特维尔大街中央电报局大楼引起广泛关注。这是年初最大交易之一，交易另一方是开发商Vos'hod。该物业市场估值约350亿卢布，出租办公室潜在年收入超7亿卢布。专家认为，T银行收购中央电报局大楼是项战略投资。T银行准备将自己的大学搬到那里，部分面积可能用作新总部。也就是说，T银行选择长期持有物业模式，这在租金持续上涨背景下很划算。据统计，2024年租金上涨14%，达到每平方米2.32万卢布。尽管当前交易量下降，专家并不急于预测需求下降。NF集团合伙人济明娜（Mariya Zimina）认为，办公地产市场活跃度通常下半年更高。此外，当前行情迫使大量需求推迟，可能在未来推动交易增长。市场形势依然复杂。缺少新项目、企业资金能力不足及对优质办公室的激烈竞争，给市场参与者带来严重挑战。据IBC房地产公司的别洛娃（Ekaterina Belova）预测，今年莫斯科办公地产交易总量可能下降26%，至170万平米。总之，莫斯科办公地产市场正经历重大变化，供给短缺、租金高企及需求结构变化，将决定其未来几年的发展。 

主要前景

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据地产咨询公司Ricci分析师估计，今年莫斯科新办公地产供应量可能翻番，达到120万平方米。但实际供应量可能因开发商调整计划比预测低30%。2024年一季度仅交付一个项目，即中央行政区的一栋公馆，面积5900平方米。新增面积中，47%将用于销售，19%用于租赁，34%为大企业总部，如俄罗斯国家航天集团和Yandex公司。这进一步证明企业整合和购买自用写字楼的持续趋势。Ricci公司合伙人日德科夫（Dmitry Zhidkov）认为，尽管当前建设面积堪比创纪录的2014年，但租赁空置率不会上升。大部分新项目要么仅对外销售，要么投用前已被预订。租赁需求仍未得到满足，尤其是核心商业区域。这将继续推高租金，并限制企业租赁新办公室的机会。

2024年，莫斯科办公面积需求达创纪录的210万平方米，同比增长63%；租金上涨17%，空置率则降至3.6%的历史最低水平，预计今年底将进一步降至2%-2.5%。今年预计投用新面积130万平方米，但实际可能为80-90万平方米，其中可供租赁的比例将在19%左右。现有办公面积短缺情况下，毛坯办公面积需求显著增加，2024年占租赁交易的17%。同时，服务式办公室需求增长16%，达到1.35万个工位。此外，购买办公室需求翻倍，达到94.4万平方米。买卖交易中，3万平米以上大额交易占60%，其中国有机构扮演重要角色，占比为24%。莫斯科办公地产市场继续适应变化：由于资金成本和装修成本上升，开发商越来越多地转向建设后出售而非租赁。2024年，88%的新面积被出售，反映出开发商的策略变化。结果是可供租赁面积越来越少，截至2024年底，空置办公面积只有5.73万平方米。

本文为《透视俄罗斯》专稿

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叶卡捷琳娜·普里亚欣娜（Ekaterina Pryakhina）