推动住房领域健康发展 俄制定大规模支持措施

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风险评估与行业技术更新

俄罗斯政府指出，当前俄房地产市场的关键问题之一是房贷利率高企导致购房活跃度下降。高利率抑制需求，导致许多潜在购房者推迟购房计划，等待更优惠的融资条件。根据俄国家统计局的数据，今年1-9月住房竣工面积为7660万平方米，同比下降5.6%。其中，自建房竣工5230万平方米（-5.6%），多户住宅楼竣工2420万平方米（-5.7%），均呈下滑态势。俄建设部、经济发展部和国家住房发展集团应在12月1日前提交住房市场风险综合报告，包括制约行业发展因素识别、开发商财务稳定性评估、区域供需差异分析，并制定2030年前建筑行业技术发展规划，重点关注数字工具应用、施工流程自动化及劳动生产率提升。

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专家认为，技术革新能显著缩短建设周期、降低建设成本。“城市经济研究所”基金会专家科萨列娃（Nadezhda Kosareva）说：“制定技术发展计划未来有望降低住房成本，改善开发商财务指标。”这些工作关键方向包括采用模块化预制技术、项目与施工管理数字化系统，以大数据分析为基础建立住房需求预测机制。 

自建房非金融刺激措施

针对自建房，俄政府计划推出非金融刺激措施，提高贷款可及性。该领域抵押贷款比例仍相对较低，根据国家住房开发集团的数据，今年7月仅占抵押贷款总额的3.7%。为准确评估风险，银行机构需获得自建房市场精准项目信息。俄联邦不动产登记局、建设部、经济发展部和住房发展集团应在12月1日前提交方案，建立详细统计与分析体系，帮助银行更精准地计算抵押物价值。自建房评估困难原因在于信息基础不完善，土地价格、公用设施及项目完工状态差异较大。解决这一问题有助于银行降低抵押物低估风险，下调抵押贷款利率，提高居民贷款可及性。

部分措施将着力刺激工业企业职工购房积极性。俄财政部、建设部和工贸部应在11月15日前提交建议，制订针对企业补贴员工房贷利率和企业建房的补偿方案。各联邦主体将有权为此类员工提供额外税收优惠。全俄公共团体“商业俄罗斯”西北联邦区协调员帕诺夫（Dmitry Panov）说：“利率补贴和税收减免机制将提高数百万产业工人住房可及性，推动需求与建设‘去中心化’，缓解大城市房地产市场压力。”他预计，这一措施将覆盖超过1000万人，既能刺激购房需求，又可促进全国范围内需求均衡分布。 

开发商财务稳定与税收措施

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针对开发商的扶持措施备受关注。相关部门应在11月1日前，分析开发商集团在单一地区内核算整体财务结果的可行性，并在所得税征缴时考虑基础设施支出。开发商统一登记系统负责人霍洛皮克（Kirill Kholopik）说，此前开发商利润以整个法人实体为单位计算，可用盈利项目弥补亏损项目；现在每个项目成立单独公司，导致税负增加，流动性压力加剧。新措施有助于降低开发商税负，保障企业财务状况稳定，尤其是贷款利率高企、销售放缓背景下。

专家认为，拟推出措施虽有限，但确有必要。俄全国建筑商联盟（Nostroy）主席格卢什科夫（Anton Glushkov）认为，销售滞后于建设会带来风险。他说：“销售下滑，还贷成为沉重负担，许多开发商会推迟新项目开工。”建设部公共委员会成员波诺马廖夫（Ilya Ponomarev）说，项目融资模式下，需求下降会限制企业经营灵活性，迫使开发商定价极为谨慎。同时，专家视建筑业技术革新为提高住房可及性关键因素。科萨列娃说：“数字化与建设过程管理新方法有助于缩短项目交付周期、降低住房成本。这是战略方向，虽不会立即见效，但长远看将大幅改善市场状况。” 

补充措施与地方特点

除联邦层面措施外，俄政府还计划刺激地方层面支持措施。各联邦主体可提供购房税收优惠、支持经济适用房项目、补贴特定群体房贷利率。分析人士认为，这种“去中心化”支持模式可激活地方建筑企业，缓解大城市压力，维持工业人口比重较高地区市场活力。 

结论与展望

俄政府计划结合短期需求刺激措施与长期技术发展计划，平衡购房者与开发商利益，推动行业可持续发展。工业职工补贴、开发商税收优惠与建筑业技术升级组合方案，不仅能在短期内稳定市场，还将在中长期为行业可持续发展奠定基础。分析人士认为，全面落实拟推出措施，可降低房贷利率、刺激需求，并为开发商提供必要财务缓冲。但完全恢复市场活力，仍需持续推进技术创新、提高评估流程透明度，并进一步优化税收监管体系。

本文为《透视俄罗斯》专稿

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达丽娅·恰尔科娃（Darya Chalkova）