单身家庭增多 俄小户型住房需求增长

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当前状况

据俄“阿维托不动产”网站统计，今年2月俄罗斯新建25平米单间房供应量同比增长33%。截至2月26日，该网站有3.6万套此类住房挂牌。地方供应量增长最明显：加里宁格勒新建小户型过去一年增长5倍，伏尔加格勒增长4倍，鄂木斯克增长3倍。梁赞、托木斯克、图拉、秋明、乌里扬诺夫斯克、乌法和车里雅宾斯克也增长1倍以上。莫斯科25平米以下住房在售量同比增长18%，圣彼得堡增长11%。房地产中介商Metrium执行总监瑟尔佐夫（Ruslan Syrtsov）说，莫斯科共有8800套25平米以下住房在售，比去年增长7.1%。他估计紧凑型住房挂牌量占所有挂牌新房的11.7%。“CIAN分析”公司负责人波波夫说，2023年18-24平米小户型成交量占莫斯科一级市场的11.5%，其他地区占10.1%。

分析人士认为，去年莫斯科二级市场25平米以下住房供应量同比减少18%，这也反映了良好的销售情况。“Infoline分析”公司总经理布尔米斯特罗夫（Mikhail Burmistrov）说，过去13年俄罗斯单人家庭从1400万个增加到2850万个。他说，莫斯科和圣彼得堡市场率先对此作出反应，小户型现在略有过剩，其他地区这一进程刚刚开始。该专家说，地方房地产市场饱和情况下，建小户型是进入竞争较少的细分市场的尝试。波波夫认为，25平方米是满足长期舒适生活的最低面积。他说，目前新建住宅楼中一般是设计并交付18-24平方米小户型，传统上27-29平方米面积被认为更可接受。

小面积住房一般对开发商有利。房产中介商Est-a-Tet公司合伙人莫列比斯（Vladimir Morebis）说，在莫斯科一级市场此类住房每平米均价接近45万卢布。据“CIAN分析”公司估计，2月初所有新房平均价格为34.27万卢布/平米。但莫列比斯说，同一项目中单间房太多可能会降低项目吸引力。CIAN分析补充说，这样的楼房中电梯和其他基础设施负荷急剧增加。 

发展前景

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据瑟尔佐夫介绍，紧凑型住房传统上受出租投资者欢迎。“NDV不动产超市”公司执行经理波德基德舍娃（Tatyana Podkidysheva）说，人们购买小户型的目的，主要是出租和转售。投资者去年积极性很高，部分原因是汇率波动和优惠抵押贷款的作用。但到年底，莫斯科、圣彼得堡和邻近各州取消了高额优惠贷款，对贷款次数作出了限制。Glavstroy建筑公司市场调研部负责人罗金娜（Elizabeth Rodina）说，随着优惠抵押贷款条件的变化，莫斯科小户型住房需求明显下降。瑟尔佐夫说，莫斯科一级市场上只有150套紧凑型住房符合优惠抵押贷款新条件，并且全部在新莫斯科。但他认为，此类住房买家并未退出市场。他说：“现在租金上涨，这意味着买房的投资回收期缩短。”

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圣彼得堡的新房市场过去五年面积35平米以下住房比例一直增长。同时，列宁格勒州开发商越来越多地向市场推出大户型：2018年到2022年，35-50平方米住房比例从27%上升到33%。同时，房地产中介公司Nikoliers专家介绍说，城区范围内这类住房供应量减少。列宁格勒州新项目中35-50平方米“家庭型”住房比例逐年增加，从2018年的27%上升到2022年的33%。超过75平方米的大户型，平均每年占新建成房屋的3%。城区情况正好相反：新住宅小区小户型比例持续增长，这一趋势在商务级住宅项目中尤为明显。近年来商务级住宅项目小户型很受欢迎，35平米以下住房比例从2018年的19%增长到2022年的28%，增长9个百分点。与之相反，开发商对大户型的关注少得多，过去五年35-50平米在售新房占供应总量的比例下降3%，50-57平米比例下降2%，75平米以上比例下降4%。

近年来一个新趋势是高档项目中出现单间房。2018年和2019年市场上还没有35平米以下高档小户型。到2022年这种住房已占到在售新房的7%。大规模住宅项目中也有同样趋势：单间房数量增加，大户型在总供给中的比例下降。2022年圣彼得堡在建舒适级住宅项目35平米以下住房占上市住房一半以上（53%，2018年为43%），50平方米以下占26%（2018年为30%），75平方米以上住房比例为3%，比2018年降低3个百分点。据Nikoliers公司住房和开发部负责人孔维（Elizavata Konvey）介绍，优质住房项目小户型数量增多，使购房者能在其喜欢的位置买房，充分利用商务级或高级住宅基础设施。同时，随着越来越多的开发商提供符合人体工学设计，生活质量并不会随着住房面积缩小下降。

本文为《透视俄罗斯》专稿

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亚力山德拉·普拉托诺娃（Alexandra Platonova）