市场回暖 俄房地产投资创历史新高

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该公司分析师说，2021年俄罗斯商业房产市场特点是用户和开发商对写字楼和仓库投资积极性大涨。需求的持续增长和市场稀缺状况加剧增加了投资者对这些资产的兴趣。市场总体积极状态和对其进一步发展的乐观预期成为达到较大投资规模的主要动力。

主要趋势

按近两年的趋势，开发用地再次成为投资需求结构中的佼佼者，占比从一年前的49%上升至65%。持续的住房高需求和业内最大几家开发商积极买入建设用地掀起了对越来越稀缺的可建设用地的特有狂热。此外，如前所述，开发商转售土地交易对开发用地投资的增加发挥了重要作用。2021年该领域总投资2550亿卢布，创历史新高。投入资金最多的开发商有MR集团（2021年217亿卢布）、PIK集团（2021年179亿卢布）、Sminex公司（170亿卢布）等。预计未来开发用地在全部投资项目中仍会维持较高份额，然而可拿到可建设用地越来越少（这也是此类需求从莫斯科转向圣彼得堡的因素）将导致开发商争夺土地建设权。

开发用地交易仍是所有投资项目的重要组成部分，此类投资超过2570亿卢布，是2019年的四倍，比2020年翻了一番。该领域如此快速增长的原因在于此前市场的一个特征（不过此前并没有这么明显），即开发商购买土地不只用于自己建设楼盘，还向其他业内企业转售（部分或全部转售）建设权。例如，开发商Ingrad公司2020年以75亿卢布价格收购了莫斯科赫莫夫尼基区的Geliymash工厂原址所在地块，但未在那里建设住宅楼， 2021年将其以170亿卢布的价格卖给了Sminex公司。还有些交易是开发商买入某块地后将部分开发权卖给另一开发商，合作方式包括联合实施项目开发。

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据咨询公司莱坊国际(Knight Frank)俄罗斯和独联体分公司执行合伙人诺维科夫（Alexey Novikov）介绍，尽管该领域投资规模较2020年有所增长，但与危机前的2019年相比办公地产（比2019年下降40%）、商业地产（比2019年下降71%）和酒店地产（比2019年下降53%）指标均有所下降。然而，对仓储地产的投资规模比2019年增加10倍以上，使其成为现房投资增长的主要驱动力。同时，如此前预测，外国投资者所占份额再次减少，降至整个观察期内最低，即3%，比2020年下降3个百分点。吸引外国投资的遏制因素仍是新冠疫情限制措施，未能为外国投资者创造投资条件和投资方式及与其相关的一些壁垒，紧张的地缘政治局势等。最后一个因素可能会使外国投资者所占份额在未来数年内仍维持较低水平。

未来前景

仲量联行（JLL）数据显示，莫斯科2022年会有21家购物中心开业，总租赁面积36万平方米，其中40%以上可租赁商铺是区域性购物中心提供的。此外，宣布开业的还有一些大型购物中心，如谢利格尔站交通枢纽项目内的购物中心和Mitino Park购物中心。仲量联行研究部负责人法捷耶夫（Valdislav Fadeev）说：“如果所有公布的购物中心全部开业，2022年投入使用的规模将比上年增加36%。不过考虑到市场趋势和疫情，一些购物中心有可能会将开业时间推迟到2023年。”

总之，市场空置率不断增加。2021年全年平均空置率为6.2%，高于同年中期0.3个百分点，比2020年全年平均水平高0.8个百分点。主要购物中心情况则相反，呈现积极态势。尽管从年度比较看空置率更高，但下半年下降了0.4个百分点，2021年全年为2.1%。法捷耶夫说：“根据截至2021年年底的数据，2021年开业的新购物中心空置率为15.3%。该指标比市场平均空置率高9.1个百分点，全年平均空置率为6.2%。需要指出的是，新商场空置率总要高于平均水平。购物中心开业后不会所有商铺都占满，要在运营过程中不断吸纳新商户，届时将能获得商场实际数据。”

本文为《透视俄罗斯》专稿 

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亚娜·谢尔盖耶娃（Yana Sergeeva）