克里米亚房地产业迎来销售旺季 风险利润并存

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克里米亚房地产市场将走出自今年3月开始的停滞状态，当时半岛新当局宣布暂停一切交易。俄罗斯国家注册局各项工作已经在这片刚刚并入联邦的土地上启动。该局在辛菲罗波尔开设了第一家办事机构，之后还将在雅尔塔、叶夫帕托里亚、刻赤和塞瓦斯托波尔等主要度假城市设立地区代表处。

近3个月来，克里米亚房地产市场处于停滞状态。据Metrium集团总经理玛丽亚·利季涅茨卡娅（Mariya Litinetskaya）介绍，交易暂停后，任何人都无法合法买卖房产。她说："有些当地居民找到了折衷方法，他们与买方签订能够延期执行的预售合同，例如，延期半年后交易等。"

俄罗斯投资者成半岛房产主要客户

克里米亚国家地位的改变使得购房者兴趣激增——主要为俄罗斯人。"从2014年2月19日至公投日（3月16日），有意购房者数量增长4.8倍。公投后的几天内，这一数字再次增长1.5倍，热度持续至今"，"Premier"企业集团投资与建设控股公司分析师指出。

根据DOMnaMORE.ru网站提供的数据，如果说过去购房者对位于黑山、保加利亚、克罗地亚和乌克兰黑海沿岸地区的不动产感兴趣，那么从3月中旬开始，三分之二的购买咨询均与克里米亚夏季度假房产有关。

根据接受《透视俄罗斯》调查的专家提供的资料，如果说此前有购房需求的客户主要为乌克兰人，占比达到50%，而俄罗斯人仅为35%（剩余15%客户来自其他独联体国，主要为波罗的海沿岸国家），那么现在克里米亚地产代理接到的电话中则有70%来自莫斯科，15%来自圣彼得堡，来自白俄罗斯和其他独联体国家的客户咨询约为5%。

价格随同需求水涨船高。根据房地产商提供的数据，近3个月来，价格平均上涨12-15%（克里米亚房产交易以美元结算）。一些最受欢迎地区的房价更是自年初以来增长近1倍。地价最高的地区位于克里米亚南部沿海。紧邻海边地区的地价为每100平米7万美元，均价约为2万美元。离海边越远，地价越低。距离海边2-3公里的地方，百平米价格已降至约500-2000美元。

国外购房者趋之若鹜

紧随私人买家抵达克里米亚的是来自首都的投资者。"大多数投资者对大面积公寓楼感兴趣"，"MIEL房地产公司"总经理罗曼·穆拉迪安表示，"可以谈论莫斯科资本流出克里米亚房地产市场的问题。继俄罗斯资本之后，克里米亚房地产市场开始期待外国投资者"。

目前，希望在位于克里米亚的个人公寓中度假的人暂时不是很多。然而，克里米亚房地产商希望外国投资者能够前来购买土地并建造酒店宾馆。

外国人可以与俄罗斯人一样按照相同规定办理房地产登记。"某些类型的房产可能有特殊要求，比如农业用地，严格限制外国人参与交易"，"尤科夫及合伙人"律师公会律师玛丽娜·克拉斯诺巴耶娃（Marina Krasnobaeva）表示。

房地产有风险 入市需谨慎

尽管目前可按照俄罗斯法规在克里米亚进行房地产交易，但依然存在一定的风险。

现在，经常可以看到克里米亚房产公证处门前排起长队。正如"Premier"企业集团分析师所解释，那些在近3个月承担风险签订合同的人都急于办理登记手续。"有可能会出现表示能够提供服务的中介。无法讨论他们的工作质量。其中很多人可能是骗子。因此，我们建议客户不用通过中介而是自行办理所有相关手续"，分析师表示。同时，这些专家警告称，市场局势稳定不会早于半年后。

此外，最重要的是，俄罗斯未能与乌克兰就克里米亚房地产登记资料移交达成协议。因此，购房者可能买到尚未还清贷款的房子，而银行随后可能因前房主拖欠贷款而没收该房产。玛丽娜·克拉斯诺巴耶娃律师指出，克里米亚并入俄罗斯之前，当地法院所依据的是乌克兰法律，其中很多条款与俄罗斯法律不同。适应相关变化需要时间，其中包括解决房地产纠纷问题。该律师表示，只有当克里米亚房地产价值超过风险时，对其投资才有意义。

背景资料

根据俄罗斯法律，房产买卖双方应先订立买卖合同，然后在国家注册局登记。此刻，购房款要么打入公证处账户中，要么留在银行保险柜中。国家注册局应检查交易是否"干净"，例如房产出售时是否受限（如贷款尚未还清），以及确定房产真实所有者等。

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本文为《透视俄罗斯》专稿

作者：玛丽娅•卡尔纳乌赫（Mariya Karnaukh）