加息效果显现 俄抵押贷款市场将萎缩

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条件变化

俄罗斯各大银行继续提高抵押贷款利率，已平均高于年化15%，个别情况下达到18%。这一利率仍在借款人可承受范围内，但贷款需求将向优惠抵押贷款转移。优惠利率要低很多，但优惠贷款计划仅适用于购买新房。同时，由于预计俄央行将进一步加息，专家不排除抵押贷款市场利率提高到20%的可能。根据房贷市场分析公司“Rusziptoka”和“Dom.RF”的数据，本月初以来俄12家大银行抵押贷款利率上涨。例如10月13日至22日工业通信银行和圣彼得堡银行利率上涨1.1%，雪豹银行利率上涨0.1-0.5%。据Rusziptoka估计，面向“散客”首付30%的标准抵押贷款计划平均利率超过15%，个别贷款计划年利率可能达到18%。例如，俄气银行和俄罗斯银行年利率超过16%，乌拉尔西布银行、瑞福森银行、绝对银行、阿尔法银行年利率超过15%。

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尽管如此，对俄罗斯市场来说，15%的年利率不算奇怪。俄国家征信局市场营销负责人沃尔科夫说：“抵押贷款利率2015年和2009年都接近这一水平。抵押贷款额当时并未下降到零。”不过，面向购买新房的国家优惠抵押贷款计划，利率仍比市场利率低一半甚至更多。俄财政部日前在解释性说明中说，优惠贷款计划受欢迎程度只会增加，因此需要提高此类贷款额度。该部提出再次提高额度，其中优惠贷款（最高年息8%）发放额度从5万亿卢布提高到6.04万亿卢布，家庭抵押贷款（最高年息6%）额度从3.4万亿卢布到4.64万亿卢布。Rusipoteka公司首席专家戈尔杰伊科（Sergey Gordeyko）说：“从贷款申请量可以看出，优惠计划需求很高，越来越多的人放弃商业贷款。”他说，最高峰时优惠抵押贷款占放贷总额的近40%，这还是在其仅面向新房市场的情况下。该专家说：“但现在将出现倾斜，不仅新建住房比例将整体上升，而且优惠贷款比例可能创新纪录。”

市场参与者认为，加息是长期趋势。例如，戈尔杰伊科不排除“一段时间后”加息至20%的可能。2022年2月俄央行加息至20%，此后利率曾超过这一水平。他同时认为，利率没有上限，尤其是预期进一步加息的情况下。此前俄央行9月15日加息1个百分点至13%。分析人士预计，央行将在10月27日的会议上再次加息。戈尔杰伊科说，按目前市场利率，客户很可能只会在别无选择的情况下申请市场利率抵押贷款，比如必须紧急完成签约，有未完成的出售旧房等程序等等。沃尔科夫认为，人们会继续申请贷款，但积极性下降，“这在很大程度上取决于贷款人可在多大程度上放松对优质借款人的条件”。但沃尔科夫警告说，借款人财务负担将大幅增加。他说：“按年息8%计算，首付20%的20年期贷款仅多付100%，年息15%时要多付200%。”

现在，抵押贷款通常会遇到“闪动”利率，也就是说第一年利率较低，然后变成市场利率。或者银行会对部分客户放松条件，如有工资收入的客户。至于接下来的利率变化，则取决于银行是否会通过各种营销策略支持抵押贷款，因为贷款有担保，这样做总体上对他们有利。8-9月获得银行批准的俄抵押贷款申请人中有近三分之一无法办理贷款。央行加息后各银行开始重新考虑条件。现在，要继续买房，潜在借款人不得不寻找额外资金支付首付，或者与其他银行达成协议。 

主要前景

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房地产代理商Est-a-Tet说：“三季度抵押贷款市场对买方来说发生了重大变化：央行加息背景下客户可负担抵押贷款计划变少，国家支持计划最低首付款增加。Est-a-Tet项目咨询部专家分析了这些事件对抵押贷款市场份额的影响。”抵押贷款仍是购房主要工具。例如，抵押贷款交易份额老莫斯科为70.4%，新莫斯科为86%，莫斯科州为84.4%。Est-a-Tet公司抵押贷款部主任诺维科夫（Aleksey Novikov）说：“从季度结果看，抵押贷款份额莫斯科下降0.8%，新莫斯科和莫斯科州则相反，分别上升3.6%和2.3%。这种情况证实了一个趋势，即舒适级住房客户群体将注意力集中在新莫斯科和莫斯科州，那里的新房恰恰主要由舒适级项目组成。这些客户绝大多数利用抵押贷款购房。”

抵押贷款交易结构中，贷款额为900-1200万卢布的占相当大比例，从10%上升到28%。三季度末国家支持计划最低首付款比例从15%提高到20%。从三季度结果看，此类贷款比例从43%下降到39%，首付款从40%提高到60%的贷款比例增加。根据Est-a-Tet公司抵押贷款部的数据，今年三季度40%的抵押贷款是按国家支持的贷款计划发放的。尽管关键利率上升，但多数银行没有提高国家支持的抵押贷款计划的利率。因此，按国家计划发放抵押贷款比例本季度没有下降，而是增长3%。各大银行提高了普通抵押贷款计划利率，结果其在需求结构中的份额本季度下降8%，至17%。

利率提高到拦阻水平对银行不利。独立经济专家诺沃普鲁德斯基（Semen Novoprudsky）说：“我认为央行希望抵押贷款变得具有拦阻性，或至少应严重遇冷。房价不断上涨，客户可承受性没有提高。无论如何，抵押贷款的所有纪录主要归功于优惠贷款，而不是商业贷款。优惠计划提供了大部分抵押贷款，无论笔数还是金额。贷款利率可能上升，并位于关键利率附近或稍高。有的银行可能是17%，有的会努力压低一点，但有各种各样的要求。这将对房地产市场产生重大影响。交易量将下降，并且主要集中在新房市场。金融市场专家巴尔霍塔（Andrey Barkhota）说：“今年第四季度抵押贷款发放总额可能比2022年下降40%。同时，市场结构本身可能发生很大变化。”

俄罗斯财政部副部长莫伊谢耶夫在国际海关论坛会场外表示，俄财政部注意到抵押贷款市场利率和优惠利率间的差距，但尚未讨论提高优惠贷款计划首付比例问题。他说：“我们对这种情况感到担忧，因为由于央行加息，市场利率和优惠利率间差异变得巨大。”他说，他本人同意央行对抵押贷款市场形势的评估，认为优惠贷款计划应于2024年中期按计划结束，无需延长。此前俄央行建议政府提高优惠抵押贷款计划首付比例，冷却房贷市场。俄央行行长纳比乌林娜对有人利用优惠贷款谋利表示担忧。最近一次加息前，非优惠贷款利率就已接近20%。10月27日俄央行将关键利率从13%提高到15%。

本文为《透视俄罗斯》专稿

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雅娜·谢尔盖耶娃（Yana Sergeeva）