自建房贷款潜力大 俄新房建成面积创纪录

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工作成果

总体而言，2022年俄罗斯住房建设市场相当成功。根据俄国家统计局公布的数据，全年投入使用住房面积达1.027亿平方米，比上年增长11%。建成多户住宅楼4550万平方米，相较于2021年的4350万平方米增长4.7%。2022年12月该细分市场同比增长率为5.8%（820万平方米，2021年12月为780万平方米），是6月份下降以来首次月度同比正增长。不过年底建成速度加快是建筑业相当典型的现象。

自建房领域则相反，统计数据显示12月份建成面积继续下降。从全年情况看俄私人住房建设整体上拉动了整个住房建设市场，共建成5720万平方米，比2021年增长16.5%。但12月建成面积只有120万平方米，比2021年12月下降63%。值得一提的是，自建房建成面积11月首次“塌陷”，为176万平方米，仅有2021年11月的约三分之一。自建房面积急剧下降的主要原因是客观性建筑业发展放缓和统计因素消失，尤其是出于房屋天然气化目的的地籍登记，将许多此前已存在的房屋列入新建成面积。日前俄国家杜马“促进住房建设市场发展机制：项目融资和抵押贷款”圆桌会议上全国住房建设者协会办公室主任霍洛皮克（Kirill Kholopik）说，未来自建房建成面积数据将是“真实的”，但出于精确统计目的，建议只有在完成地籍登记后才给房屋通电。

考虑到目前在建和已公布项目，2023年俄住房建设市场预期相当乐观。俄副总理胡斯努林此前宣布，今年俄住房建成面积计划保持在1亿平方米的水平。俄全国建筑商协会（Nostroy）会长格卢什科夫（Anton Glushkov）认为这一数量是“有保证的”，因为今年将建成住房的50%以上已“找到买家”，即使抵押贷款放款量减少一半，当前在建并计划2023年建成的面积也将全部售罄。但根据圆桌会议与会者的发言，未来几年俄住房建设市场前景令人担忧。

大幅增加住房供应 俄推出建筑工业新战略
 

俄建设部副部长斯塔西申（Nikita Stasishin）说，初步估计2022年俄房屋建设抵押贷款增加2.5万亿卢布计划未能完成，“5000亿卢布未进入建筑市场，从填补履约保证金账户的角度看，这是个严重亏空”。格卢什科夫说，“抵押贷款陷落”的影响将从2024年上半年开始显现。2022年四季度履约保证金账户中的资金首次出现负增长（11月减少250亿卢布表明项目完工后动用账户增加，一级市场需求减少）。因此，不排除2023年开发商项目融资成本可能上升。

据抵押贷款网站дом.рф副总经理尼登斯（Aleksey Nidens）介绍，目前俄新房抵押贷款增长率接近上限（70%的交易有贷款，其中90%为优惠贷款），因此必须发展其他领域。他说，自建房领域拥有巨大潜力，贷款通过率目前是其制约因素之一。值得指出的是，2022年私人建筑部门增长的原因之一正是优惠抵押贷款计划推广到自建房领域，根据дом.рф网站的数据，俄罗斯2022年共发放3.3万次自建房贷款，2021年只有1万次，预计还将继续增长。俄全国低层和别墅建筑社总裁尼古拉耶娃（Elena Nikolaeva）说，作为一项刺激措施，必须考虑通过贷款为自建房联通各种管线的可能。不过，鉴于过去两个月的“失败”及缺少对在建私人住宅的统计，目前很难预测自建房市场的进一步动态。

新建设中心

俄罗斯南部一个巨大建设热点正在迅速形成。根据2022年7-12月新增住房项目总面积统计，克拉斯诺达尔超过圣彼得堡和叶卡捷琳堡，仅次于莫斯科。这是Urbanus.ru门户网站的统计结果。该网站还注意到，秋明建筑业也在高速发展，去年下半年新开工面积高于喀山和新西伯利亚。

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2022年下半年克拉斯诺达尔开发商宣布开建81栋楼房，其中四分之三在普里库班斯基区。新建项目在33个地块展开，将为该市增加119万平方米住房面积，比上半年增加45.1%。为适当评估这些数据，应将其与俄罗斯五大城市登记数据进行比较。喀山在建住房面积增加39万平方米（34栋楼，21个住宅区），新西伯利亚增加46万平方米（41栋楼，33个住宅区）。叶卡捷琳堡新开发面积接近100万平方米大关，半年时间里新增68栋楼（分属39个项目），整体上全市分布均匀，比较突出的有维兹小区（13栋楼，16万平方米住房）和少先队小区（7栋楼，10万平方米住房）。圣彼得堡建筑商去年下半年表现略逊于上半年，1-6月新推总面积116万平方米的98栋楼，7-12月新推总面积110万平方米的92栋建筑；其中位于郊区的普希金区开发最活跃，共有总面积19万平方米的15栋楼，超过建筑业发达的大城市加里宁格勒。当然，莫斯科把所有其他城市远远甩在身后，市场新增208栋在建楼房（97个地址），不动产面积达292万平方米。对此贡献最大的有特罗伊茨克区和新莫斯科区（77栋楼，98万平方米）、东南区（23栋楼，35万平方米）和东北区（19栋楼，33万平方米）。也就是说，莫斯科的这些地区新开工面积与上述百万人口城市相当。

从上述数字对比看，克拉斯诺达尔建筑业已能超过圣彼得堡，至少小幅领先。全国前五大城市中只有莫斯科是克拉斯诺达尔难以企及的。必须补充的是，秋明也表现出强劲增长，去年下半年建筑市场增加53栋楼，分属于36个项目，将使该市住房面积增加66万平方米。换言之，秋明新开工面积超过人口是其1.5倍和2倍的喀山和新西伯利亚。

本文为《透视俄罗斯》专稿

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杨娜·谢尔盖耶娃（Yana Sergeeva）