激发购房积极性 俄罗斯将支持优惠按揭贷款

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由于建筑成本上涨和物流问题的双重影响，俄民众对按揭贷款购房兴趣下降导致新项目量缩减。这在2022年指标中不太可能会反映出来，但当前问题的后果以及刺激市场决定的效果将在2024-2025年显现。

主要原因

过去三个月积累了需求和新项目启动等问题的俄住房建设市场有望小幅回暖。俄罗斯总统普京（Vladimir Putin）在圣彼得堡国际经济论坛上宣布将按揭贷款利率从年化9%降至7%。这实际上是俄会展基金会(Roscongress)主要经济论坛上最受关注的经济新闻，即通过补贴下调按揭贷款利率应会产生重要中期经济效果。俄罗斯2020年推出的优惠按揭贷款政策被视为支持住房需求的主要办法之一，其实早期对房地产市场的大力补贴是确保GDP稳定高速发展的支柱措施之一，因为建筑业及其相关产业的动态和城市快速发展总体上会对经济增长轨迹产生显着影响。然而，由于优惠利率提高到12%（即使降到9%后情况也未改变）导致民众对按揭贷款的兴趣降温后，此类贷款发放陷入萧条。俄建设部数据显示，今年4-5月优惠按揭贷款发放量比去年减少70%。

活跃房地产市场 俄罗斯支持家庭按揭贷款
 

Dom.RF总经理穆特科（Vitaly Mutko）预计，随着利率恢复到之前水平，可以预期优惠按揭贷款发放会成倍增加，即恢复到今年2月的状况。他说，66%的新项目年初前便获得施工许可证，27%是今年1至2月获得的，只有7%是3月份才获得的。二季度情况对建筑商来说非常令人担忧。根据俄央行的数据，今年4月启动的新项目量几乎只有去年的一半。房地产开发商统一资源组织的评估虽也是负面，但不至于如此令人沮丧，估计4月份下降30%，5月份下降40%（尽管4月份之前还曾呈现18.5%的增长）。项目暂停的原因是难以预测建设成本、物流问题及需求的不确定性。

开发商项目融资动态也与这些进程有关。总体而言，季度指标增加20%，至7.9万亿卢布，这也与此前因建设成本上涨批准额度增加有关。然而，3月以来对开发商放贷步伐明显放缓，与2月相比增幅仅为1%。值得注意的是，俄央行数据显示，4月份这一趋势仍在持续，尽管已启动为开发商提供最高贷款利率补贴15%的计划，但3月份之前对开发商贷款增幅仍不到1%。俄建设部副部长斯塔希申（Nikita Stasishin）说，为该计划划拨的350亿卢布的资金中4-5月实际取用125亿卢布，利率下调后剩余不再需要的资金计划用于支持新项目。

俄建设部部长费祖林（Irek Fayzullin）在圣彼得堡国际经济论坛上表示，建设部对新建筑许可证发放减少感到担忧。这种下降不会影响今年指标，到目前为止交工量远远高于2021年的创纪录水平（1-5月住宅交工4450万平方米，比去年同期增加55%）。未来指标应会引起担忧。考虑到建设周期为2-2.5年，因此目前的问题可能会影响2024-2025年住房交工进度，俄建设部恰恰是在努力通过采取这些措施避免出现这一情况。值得注意的是，莫斯科政府在需求下降50-60%的情况下，不排除未来几年减少住房交付的可能。

主要前景

俄罗斯房地产市场 受制裁影响有限
 

Freedom Finance公司分析师说：“优惠按揭贷款利率恢复到2月份的7%水平的举措有利于推动本国房地产市场复苏。同时，住宅建设规模、开发商销售量和银行发放的按揭贷款都会增加，从而对其财务业绩产生积极影响。”他们说，建筑业的增长同时也将对俄建材市场和冶金企业起到支持作用，因为可以在国内市场售出更多产品（不久前俄政府通过一项针对钢结构的使用改变建筑标准的法案就是出于这一目的）。Freedom Finance公司分析师说：“在我们看来，将优惠按揭贷款利率恢复到7%的水平有助于推动新房销售（新房销售目前面临需求不足问题），但也无法恢复到去年水平，因为实际收入下降和高通胀情况下，许多买家现在持观望态度。俄罗斯外贸银行董事局主席科斯京（Andrey Kostin）说，下调利率可使按揭贷款需求增加一倍。”

俄罗斯普列汉诺夫经济大学可持续发展金融系副教授叶尔米洛娃（Mariya Ermilova）说：“一定程度上下调利率符合预期，也是必要的决策。这样可吸引更多计划购房但由于高利率未购买的居民。销量会增加。此外，降低利率可改变对借款人的要求，因此贷款量也会增加。”她认为，不仅获得住房按揭贷款更容易，还贷也更轻松，每月还款金额将减少，这意味着公民偿还按揭贷款会更容易。

本文为《透视俄罗斯》专稿

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叶卡捷琳娜·普里亚欣娜（Ekaterina Pryakhina）