高利率下的房地产：俄罗斯人房贷投诉增加

扫一扫

房贷投诉

俄罗斯央行宣布，今年一季度央行收到4600起房贷相关投诉，较去年1-3月增加60%。俄罗斯民众不满的主要原因与家庭房贷有关，针对该计划项下贷款的投诉几乎是去年同期的7倍。俄央行说：“主要是消费者投诉银行针对优惠合同利率向开发商收取费用，导致房价上涨。”这一做法始于2023年底。当时大银行开始向开发商收取优惠房贷佣金。开发商想通过国家支持计划卖出更多住房，就必须向办理住房贷款的银行付费。各银行佣金比例达4%-10%。市场已开始摒弃这一做法。5月，俄罗斯储蓄银行、外贸银行和联合商业银行停止收取佣金，住房发展银行（Dom.RF）也宣布计划取消该收费。专家认为，这是由于受到来自央行的压力，甚至俄罗斯总统普京也对此表示反对。

加速发展：俄远东住房抵押贷款发放额增三分之
 

评级机构Expert RA银行评级高级总监乌克列因（Ivan Uklein）说：“现在并没有取消佣金的实际前提条件，因为优惠房贷对银行来说并非高利润产品。”俄罗斯各银行现在按6%的优惠利率发放家庭房贷，但市场利率远高于此，前五大银行达到32%。同时，政府按基准利率（目前21%）加3个百分点（总计24%）对政府计划下利率进行补偿。对银行而言，这种产品没有利润，正常情况下，此类贷款收益可能高出三分之一。 

优惠房贷佣金

尽管银行不再向开发商收取佣金，但其去年行为的后果已难以逆转。Expert RA的乌克列因说：“开发商被迫向银行支付佣金，然后将其计入房价，使房价保持在高位。”“自由金融环球”公司（Freedom Finance Global）分析师切尔诺夫（Vladimir Chernov）认为，银行佣金是2024年推动房价上涨的关键因素之一。央行数据显示，2024年四季度俄新房均价达每平米17.8万卢布，同比上涨26%，2023年全年房价仅上涨15%。

乌克列因认为，取消佣金不会导致房价下跌。近年来，俄罗斯房产价格会因任何利好因素上涨，但很少出现回调。开发商仅对个别房源因需求下降提供折扣，但整体需求仍高企，因此价格必然上涨。经济学家巴尔霍塔（Andrey Barkhota）认为，建筑市场整体通胀也推动房价上涨。建材和建筑安装工程价格上升，房价涨幅稳定超过俄罗斯平均通胀水平。

经济学家克里切夫斯基（Aleksey Krichevsky）说：“开发商现在可以把一切都当作涨价理由：高通胀？涨价。低通胀？还是涨价——我们需要增加利润。基准利率高？涨价，因为银行贷款贵。基准利率低？涨价，因为需求上升。可以这样一直说下去。”这位专家认为，只要住房需求旺盛，开发商就不会降价。目前只有户型或位置不佳的“困难”房源需要促销，其他房子依然好卖。 

2025年房价走势预测

“自由金融环球”公司的切尔诺夫说：“现在人们评估住房可负担性，不是看总价，而是看月供‘可接受度’。”基准利率高企情况下，俄罗斯人只能靠优惠贷款买房。根据联合信用局的数据，今年2月俄罗斯70%的住房贷款通过国家计划发放。这意味着几乎每三笔房贷中就有一笔由国家和借款人用纳税人的钱共同支付的。俄央行多次指出，国家计划的实施导致新房价格涨幅超过二手房（因国家支持仅适用于新房）。俄央行行长纳比乌林娜说，新房与二手房价差达57%。

透视俄罗斯信息图 住房情况

高息条件下，俄罗斯人没其他办法承受购房价格。以1000万卢布（不含首付200万）房贷为例，25年期、32%年利率贷款，总还款额7000万卢布。也就是说，借款人支付的利息总额，就是房价的7倍多。不过，切尔诺夫认为，取消开发商佣金可能使优惠房贷发放速度放缓。银行要么自行承担收入损失，要么缩减放贷规模。他说，在此情况下房价涨幅可能放缓，但最多下跌2%-5%，俄罗斯大城市情况将维持不变。切尔诺夫推测说，若政府希望既不向消费者转嫁成本，又维持优惠房贷规模，可能需要提高对银行的贷款补偿水平，这将增加财政负担。但不那样做，佣金可能会以“新包装”形式回归，因为银行总会找到弥补损失的方法。

需浏览俄文原文稿件，请登陆《1000menu》网站

| www.tsrus.cn/683027| 

叶夫根尼·格拉乔夫（Evgeny Grachev）