商住公寓减少 莫斯科高档住宅数量创新高

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增长趋势

高档住宅供应量增长的同时，大众型住宅供应量减少。根据房地产中介机构Metrium公司的数据，截至今年2月底，待售住宅为1.75万套，同比减少7.3%。分析人士认为，供应结构变化的原因之一，是地方开发商进入高档住宅市场。他们此前的业务主要集中在经济型住宅和商务型住宅领域。过去一年，莫斯科高档住宅和豪华住宅细分市场所上带公寓（商住房）项目数量减少33%，同时大众型住宅和商务型住宅细分市场上新项目量保持稳定。莫斯科带公寓项目的持续减少。根据Metrium公司分析师的数据，过去五年莫斯科带公寓项目发生显著变化。去年2月至今年2月，此类项目的量从98个减少到84个，降幅为14%。供应量高峰出现在2022年12月，达到110个项目。这一趋势表明市场上公寓房兴趣下降，这在高端市场尤为明显。大众型新房市场所上带公寓项目也出现下降，去年2月到今年2月减少3个，从18个减至15个。同时，该细分市场公寓房供应套数降幅更大，达23%，2023年1月新上市公寓近3000套，今年2月仅1600套。 

商务型住宅

莫斯科办公面积短缺 大企业出手抢购
 

商务型住宅市场带公寓（商住房）项目稳定。过去一年此类项目保持不变，为33个。同时，公寓房供应套数增长6%，从去年2月的3600套增长到今年2月的3800套。2023年9月新上市公寓达4200套，创供应量最高纪录。高端市场情况发生显著变化。带公寓项目量减少三分之一，从18个减到12个。该细分市场待售公寓数量也大幅减少，从去年2月的530套降至今年2月的360套；供应量高峰出现在2022年6月，为1760套。莫斯科公寓供应量减少首先影响到高端市场，该市场项目从27个减至18个，降幅为33%；待售公寓项目几乎未变，约为450套，但与2023年12月相比仍有明显下降，当时市场上约有530套公寓。不动产咨询公司KEY CAPITAL总经理古谢娃（Olga Guseva）说，公寓（商住房）改为住宅，需要达到许多法律要求，办大量文件。但这为开发商提供了更多机会，因为项目流动性提高，出现新投资机会，来自购房者的信任增加。 

主要前景

法律变化和对高预算房产兴趣增长背景下，许多开发商开始将公寓（商住房）改为住宅房。房地产开发公司Rariteco开发总监鲍里索娃（Ekaterina Borisova）说：“住宅房赋予购房者的法律权利更多，包括落户登记权。这也提高了项目对投资者和银行的吸引力。”高预算新房市场，住宅房需求持续增长，提高了其流动性，加快了销售速度。例如，“黄金街区”楼盘公寓不久前改为住宅，开发商认为这对项目的吸引力和销售产生了积极影响。Metrium公司董事总经理瑟尔佐夫（Ruslan Syrtsov）表示，尽管存在当前趋势，但不久的将来，购房者可能面临公寓房短缺，尤其是对希望节省在莫斯科的购房费用，同时不看重房产性质的人来说。他预计，未来开发商可能会继续建造公寓，但仅用于出租，这将缓解租赁市场压力。因此，莫斯科公寓房市场不断变化，未来几年，与公寓改住宅和开发商调整策略有关的变化会更多。

本文为《透视俄罗斯》专稿

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达丽娅·恰尔科娃（Darya Chakova）