差异化支持 俄家庭购房贷款告别统一利率

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修改前的计划

“家庭按揭贷款”计划7月1日迎来变化。此前该计划具体参数是：年利率最高6%；首付比例不低于20%；莫斯科市、圣彼得堡市及其所在州最高贷款额度为1200万卢布，其他地区为600万卢布；标的物为新商品房或自建房；最长贷款期限30年。有权享受上述优惠的家庭包括：抚养未满6周岁（含）子女的家庭，抚养两个及以上未成年子女的家庭（小城市和建设量低地区）及抚养未满18周岁残疾子女的家庭。今年2月1日起实施一户一贷政策：未还清现有优惠贷款不能办理新优惠贷款。同时还增加配偶连带责任义务——贷款必须以夫妻双方名义办理。

2018年起，家庭按揭贷款已从一种小众扶持工具变成俄罗斯住房贷款市场的主要工具。2024年，按揭贷款市场萎缩，总额约4.9万亿卢布，约为创纪录的2023年（7.8万亿卢布）的一半。原因是当时普惠优惠按揭被叫停，高基准利率使商业贷款（年利率超过28%-29%）难以承受。这种条件下，家庭按揭贷款维持了市场，其占全部优惠按揭贷款（发放额为2.14万亿卢布）的约60%。2025年，贷款办理达到54.5万笔，同比增长44%。无论笔数还是金额，该计划均占已发放优惠贷款的90%。据央行数据，2025年各类优惠按揭贷款约占全部住房贷款的80%。 

预算代价

领先的仍是莫斯科地区：2025年占全国贷款合同总数的19%，贷款总额的30%。利率补贴来自联邦预算，代价令人印象深刻：2025年，国家为支持家庭按揭贷款计划预留预算6370亿卢布，实际用于所有优惠按揭计划的支出约2万亿卢布；2026-2028年为该家庭计划预留约1.8万亿卢布，但实际支出已经超标。 

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修改规则原因

为何要修改规则？原因有几个。首先是国家预算承压：今年前五个月，预算赤字约达6万亿卢布，全年计划为3.786万亿卢布。央行利率高企背景下，根据补贴后的银行利率公式（基准利率加3.5个百分点），实际补贴约为17.75%减去借款人支付的6%。人口结构偏差也显而易见。第一个孩子和第五个孩子获得同样的补贴，就无法激励生育二胎、三胎及更多子女。改为“子女越多，利率越低”的阶梯式政策，正是为了纠正这一偏差。最后，还有滥用优惠行为。据审计署数据，截至2024年1月1日，超过11.49万名借款人办理两笔及以上优惠贷款，1563人办理五笔及以上。修改后的“一户一贷”政策及禁止“代持方案”（指借用第三方/有子女的亲属/资格获得优惠贷款），已成为整顿秩序的第一步。这一逻辑正得到巩固。

除上述情形外，大规模按揭补贴本身成为推高新房价格的原因之一。收缩优惠计划可以为市场降温。优惠利率有效期将限制为15年，之后回归市场水平，按“基准利率+2%”（商品房）和“基准利率+2.5%”（自建房）计算。首都地区利率为：单子女家庭12%，二孩家庭10%，三孩家庭8%，四孩家庭6%，五孩及以上家庭4%。其他地区利率下浮2%。借款人生育第二个及后续子女，利率相应下调。最高贷款额度也与子女数和地区有关。首都地区一孩家庭最高1200万卢布，二孩最高1500万卢布，三孩及以上最高1800万卢布。其他地区分别为600万、800万和1000万卢布。借款人以自有资金支付不低于房价50%的首付，无论地区和子女数，均维持6%的利率。借款人办理贷款后271天内未在所购住房登记住址，利率可能升至“基准利率加3%-3.5%”。 

新模式受益者

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新条件下，多子女家庭无疑是受益者：以600万卢布30年期贷款为例，利率从6%降至4%，月供减少约7000卢布，总利息支出减少数百万卢布。但开发商担心新房市场降温，因为2024年起，家庭按揭贷款实际上已成为新房销售的主要工具，某些城市甚至是唯一发挥作用的工具。不过，多子女家庭优惠将支撑大户型住房需求。另一方面，单子女家庭作为目前家庭借款人中比重最大的群体，将几乎被挡在优惠市场外：市场利率约18%-20%的条件下，10%-12%的利率相较于此前的6%，负担已本质不同。面对已因优惠计划上涨数十个百分点的当前房价，单子女家庭将处于不利地位。

需要明确的是，新条件仅适用于新规生效后办理的贷款。现有借款人整个贷款期内原有合同条件不变。优惠计划本身将持续至2030年底。国家并未放弃对有子女家庭的支持，只是调整优先方向：从广泛覆盖改为以人口为导向的精准扶持。从国家财政和人口逻辑角度看，差异化支持的理由是充分的：预算资源有限，应集中在人口效应最大的地方。

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作者：格奥尔基·博夫特（Georgy Bovt），政治学学者、外交和国防政策委员会成员。