开发商竣工意愿减弱 俄新房需求下降

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当前状况

俄罗斯建设部副部长斯塔西申9月3日在符拉迪沃斯托克东方经济论坛上宣布，建设部担心未来几年俄新房竣工量可能下降，并且不排除调整“住房和城市环境”国家项目的可能。根据该国家项目，俄罗斯2029年起每年将至少建成1.2亿平方米住房。作为对比，2023年俄全国竣工面积为1.104亿平方米。俄“城市经济研究所”基金会副主席波利季（Tatyana Polidi）认为，修改年竣工1.2亿平方米住宅计划指标，不会给市场带来任何全面风险。她说：“这一总体指标更多基于提高住房可及性愿望，而不是对实现该目标现实可能性的预测。”

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斯塔西申宣布，俄罗斯2026-2027年可能开始出现新房竣工量下降。他说：“现在市场已有2024年至2025年工程在建量。”到2026年近两年开工项目将全部完工。这些项目中的住房已在需求旺盛时卖出，从而使开发商托管账户（买家购房款交房前存入该账户）积累大量资金，并利用其获得优惠建设项目融资。不同时期，开发商获得此类贷款利率为年1%-2%。

根据俄罗斯住房银行（Dom.Rf）的数据，今年7月俄罗斯新房销量同比下降31%。斯塔西申说，现在情况可能会发生变化，原因包括央行紧缩政策和关键利率增长。后者直接影响项目融资利率，显然将对开发商提高，因为今年7月1日取消多项优惠抵押贷款计划后，新房市场需求出现明显下降。根据俄国有银行Dom.RF的统计，今年7月一级住房市场销量为180万平方米，同比下降31%，环比下降52%。俄国家评级机构（NRA）此前估计，到2025年抵押贷款量将比繁荣的2023年下降近一半，至4.2万亿卢布。

发展前景

莫斯科市市长索比亚宁说，今年初至4月莫斯科交付使用的不动产面积超过250万平方米，其中住房面积占近一半，达115万平方米。Cortros集团建设总监斯克拉德涅夫（Nikolay Skradnev）说：“房屋竣工量有计划增长完全符合《建筑业和住房公共事业的发展战略》。Cortros集团今年一季度已在莫斯科竣工5.2万多平方米。今年我们计划在不影响质量的情况下，将建设工期缩短5%。我们在莫斯科的另一个项目Headliner住宅小区目前正处于最后完工阶段，最后第三期将很快完工。”俄罗斯住房保障率提高是实施国家项目的又一个自然结果。

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俄建设和住房公共事业部部长法伊祖林宣布，俄罗斯人均住房保障率2019年以来提高2平方米，到2036年应增加到36-38平方米。Cortros集团建设总监斯克拉德涅夫此前说：“谁能在不损失质量的情况下保证快速建设，谁就能赢得这场比赛。国家投入巨资培训政府人员。各州长非常清楚他们需要在数字化方面做出改变。因此，我呼吁所有人尽可能地与当局接触，与联邦部委、各地相关部门接触，我们现在正积极这样做。”

同时，开发商积极性现已开始下降。根据Dom.RF的数据，今年一季度俄罗斯投入市场新房量同比增长13%，达到1070万平方米；二季度增长15%，为1260万平方米。7月份这一数字下降7%，为360万平方米。根据新房市场分析机构bnMAP.pro的统计，今年8月俄全国新开售楼房量63栋，比7月份下降32.5%。波利季说，开发商本身可能也希望减少新房竣工量，以避免需求下降导致销售价格下跌。但开发商们表示，他们正在不减少建设量的情况下努力维持需求。A101建筑集团按揭销售和金融工具推广总监阿济佐夫（Rustam Azizov）宣布，维持需求的方法之一，是在房屋建设期以较低利率为购房者提供公司自己的抵押贷款计划。不过，俄央行已对此类计划提出质疑。同时，“RKS开发”集团总经理萨吉良（Stanislav Sagiryan）说，许多地区正收紧新建筑项目许可证发放条件，肯定会影响三四年后新房竣工量。

本文为《透视俄罗斯》专稿

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叶卡捷琳娜·普里亚欣娜（Ekaterina Pryakhina）