俄罗斯房地产市场 受制裁影响有限

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需求减少

离开俄罗斯的俄罗斯本土和外国IT公司员工开始腾出共享办公空间和柔性办公空间位置。失去部分租户的写字楼包括莫斯科北部列宁格勒大街的SOK雷巴科夫塔楼（SOK Rybakov Tower）和市中心作曲家街的Space 1办公楼。成千上万的IT专家在俄对乌克兰采取特别军事行动及西方制裁情况下打算离开俄罗斯，一些公司甚至将整个团队迁至国外。业务主要在国际市场且已暂停的公司也开始灵活退租共享办公空间。莫斯科国际商业中心“首都城市”大楼今年1月至今入住率下降10%，至85%。

2021年全年俄写字楼市场发展状态良好，各项关键指标均呈增长态势，空置率锁定在7.7%，达到近5年最低水平，而且优质写字楼供不应求。专家曾一致预测2022年会继续保持积极态势。S.A. Ricci公司办公地产部门合伙人兼主管日德科夫（Dmitriy Zhidkov）说：“我们对2005年以来17年间莫斯科优质办公空间的租赁交易进行分析得出的结论是，2015年前外国公司租用办公室约占总需求的30-37%。近六七年外国企业所占份额减少至15-20%，不考虑此前签订租赁合同的延期，新租赁面积每年降至8-10万平米。”因此，可以得出一个概略结论，17年来外国企业在莫斯科写字楼市场租赁了约280-300万平米，而且往往签订的是长期租赁合同，主要是A级和B+级写字楼，约占莫斯科办公楼总面积的16%。

S.A. Ricci公司分析与评估部门合伙人兼主管库吉娜（Yana Kuzina）对此发表评论说：“同时，这些外国公司中有很大一部分是俄罗斯分部或合伙企业，他们做出管理决策时具有一定运营独立性，因此这些公司都离开的可能性不大，但未来6-12个月内很可能会在租赁面积上进行优化。”需要考虑的是，近七年来莫斯科写字楼市场空置率一直在下降，即使新冠疫情爆发当年空置率也只是略有增长。2014-2015年危机期间A级写字楼空置率约为25%，B级空置率约为17%，2008-2009年间情况也大致相同。目前空置率还不到那时的一半，空余优质办公空间实际上短缺。因此，客观上不存在空置率大幅上涨的先决条件。同时，考虑到办公楼供应短缺和需求稳定，业主可以将租金维持在以前水平，积极情况下甚至可以提高租金。新的市场行情下（可影响项目融资的关键利率提高）单体办公楼项目可能会于近期进入市场。因此，目前正积极实施的项目将吸收市场上所有累积的需求。

对购物中心的影响

俄超市限购 外国供应商退出致商品涨价

大型国际零售连锁店关闭尚未导致民众购物行为显著减少和空置率增加，但在此背景下未来莫斯科购物中心可能流失多达30%的租户。对街头零售市场的影响将不那么明显，外国连锁店在这方面的租户中所占份额不到5%。但取代他们并非易事。由于担心危机，俄罗斯连锁企业也不愿开设新店。尽管未来空置率可能增加，剩下的零售商活力也可能会下降，但商场业主暂时并不愿提供较大折扣。过去两周商业地产市场的主要事件是大量外国大型服装、鞋子和消费品品牌宣布暂时关店或退出俄罗斯市场。

据Focus公司统计，莫斯科大型购物中心中国际品牌租户目前占总租赁面积的34%，小型购物中心占比为22%。据该公司估计，如果这些企业都决定退出市场，莫斯科各购物中心空置率可能会从目前的10%增至45%。目前门店关闭尚未对消费者积极性产生显著影响。据Focus公司统计数据显示，3月1日至7日当周莫斯科购物中心指数（Mall Index，反映商场每1000平方米访客人数）仅比去年同期低2.2%，3月2日至8日比去年同期高2.7%。圣彼得堡这两段期间与2021年同期相比分别下降11.2%和9.9%。根据Romir公司的数据，2月28日至3月6日期间，俄罗斯人每周消费支出指数与前一周相比确实增长了20.4%，达到6980卢布。同期平均消费支出777卢布，增加11.6%。据世邦魏理仕（CBRE）统计，国际零售商占莫斯科市中心购物街租户总数的2.3%。但个别街道这一指标有所不同，比如斯托列什尼科夫胡同国际零售商占比为23%，彼得罗夫卡街为7%，库兹涅茨基桥为8.5%。

投资者在莫斯科投资建设各种用途房地产的兴趣仍处于较高水平。莫斯科市政府负责城市规划政策和建设的副市长博奇卡廖夫（Andrey Bochkarev）对媒体通报了这一情况。他说：“作为经济增长的传统推动力，对在莫斯科投资建设的兴趣仍处于较高水平。2022年初以来首都已颁发82张建设许可证，涉及房地产建设面积240万平方米。投资者兴趣主要集中在商业地产及住宅、科技园区和基础设施建设。”博奇卡廖夫说，首都建材市场具有很高自主性，能保持较高建设速度。

本文为《透视俄罗斯》专稿

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叶卡捷琳娜·普里亚欣娜（Ekaterina Pryakhina）