俄家庭房贷规则修改：谁买房将更容易

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新规内容

俄罗斯家庭抵押贷款计划2018年起实施，现已延长至2030年12月31日，但10月1日起将收紧放贷条件，主要变化是利率和贷款额度取决于子女人数和居住地区。对俄罗斯大部分地区来说，新利率是五个及以上子女的家庭2%，四子女家庭4%，三子女家庭6%，这些家庭的最高贷款额度均为1000万卢布；双子女家庭可以办理利率8%的抵押贷款，金额最高800万卢布；单子女家庭利率10%，最高600万卢布。同时，保留家庭中至少一个孩子未满七岁的强制性条件。

莫斯科市、圣彼得堡市、莫斯科州和列宁格勒州贷款额度更高，但利率同样更高。五个、四个和三个子女的家庭，利率分别为4%、6%和8%，最高额度1800万卢布。双子女家庭利率为10%，额度1500万卢布；单子女家庭12%和1200万卢布。自建房和购买土地利率仍保持在6%，无论在哪个地区、子女多少。另一个重要变化是优惠贷款补贴期减半，减半至15年。规则收紧与希望使计划更具针对性有关。当局希望减少将优惠贷款用作投资工具，而不是改善住房条件的情况，尤其是在莫斯科和圣彼得堡。因此，该计划正逐渐从对有子女家庭的普遍支持，转向帮助确实需要改善住房的人。

月供上涨

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利率变化将带来月供明显增加，尤其是房价昂贵地区。根据不动产交易平台Domclick的数据，截至8月初，俄全国新房市场每平米均价同比上涨9%，达到19.14万卢布。价格最高的是莫斯科市、圣彼得堡市和莫斯科州。据房地产中介公司Good Realtors的巴尔捷利（Elena Bartel）计算，莫斯科市利率12%、额度1200万卢布房贷，月供约14.4万卢布，但只够买31平米。利率10%、金额1500万卢布贷款，月供将增至16.1万卢布，可购买38平米。利率8%、金额1800万卢布月供最高，为17.1万卢布。同样1800万卢布贷款，利率为6%和4%，月供分别为15.2万和13.3万卢布。计算前提是首付20%。

莫斯科、圣彼得堡及莫斯科州、列宁格勒州以外地区，月供负担会较低，但也相当可观。金融专家格里夫（Aleksandr Grif）以一套750万卢布的公寓为例：首付150万卢布，贷款600万、期限15年时，单子女家庭按10%的利率每月将将还款约6.45万卢布，双子女家庭按8%的利率月供5.73万卢布，三子女家庭6%月供5.06万卢布。与此前6%的利率相比，单子女家庭负担增加约27%。对有残疾子女家庭、自建房或首付50%以上家庭的例外规则仍保留，房贷利率仍保持在6%。不过，如房贷期限大于15年，15年补贴期满后，后续还贷可能成为问题。同时，即使12%也是优惠利率：地产商Granel集团的萨夫科夫（Leonid Savkov）表示，市场利率条件下，1200万卢布贷款月供约为17.1万卢布。

失去机会

提高多子女家庭贷款额度，可以帮助其改善住房条件，更容易买得起大户型公寓。Granel集团的加泽特金诺娃（Natalya Gazetdinova）说，住房问题仍是许多家庭推迟生育第二个及更多子女的因素之一。但对单子女家庭来说，优惠贷款新规可能成为严重障碍：10%-12%利率月供将明显增加。这一点尤其重要，因为根据专业数据，单子女和双子女家庭构成该计划潜在参与者的多数。

地产开发商Level Group的奥韦奇金（Yulian Ovechkin）认为，部分单子女家庭可能会推迟购房、选择更小面积或更经济区位。这将带来需求重新分配，部分买家将转向分期付款、组合贷款计划、现房或自建房。开发商将不得不积极使用金融工具，包括分期付款、利率补贴和分阶段发放抵押贷款。同时，萨夫科夫说，市场实际折扣有限：通常只有全款购房或以市场利率贷款才能获得较大折扣，此时优惠可能被超额支付抵消。

对房地产市场的影响

家庭抵押贷款新规的目的是刺激生育，并给住房市场降温。优惠贷款计划长期支撑较高新房需求，导致市场过热。现在买家兴趣可能会因放贷条件收紧和月供上涨下降。但专家预计房价不会急剧下跌。奥韦奇金认为，大众新房市场购房活跃度确实会下降，但家庭抵押贷款仍将是主要销售驱动力之一。开发商将转向更平衡的市场条件，但由于建设成本高、住房供应有限和补贴计划存在，房价很可能会维持当前水平。

格里夫认为，部分家庭可能会买二手房，但这种情况不会大规模出现，因为昂贵的普通房贷利率，将抵消房价上的节省。未来的基准情景不是价格暴跌，而是购房活跃度下降、销售周期更长、定向折扣和讨价还价。萨夫科夫也认为价格不会系统性下降。2024年夏取消大规模优惠抵押贷款经验表明：购房需求可能下降，但开发商不一定会降价。更可能的情况是新房价格与通胀大致同步变化。巴尔捷利说，此前每次收紧放贷条件，都会在新政生效前带来短期需求激增，生效后回落。但每次利率修改引起的抢购越来越少。同时，由于优惠利率逐渐接近市场利率，即使多子女家庭，二手房市场现房也可能更划算。

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瓦莲京娜·阿韦里亚诺娃（Valentina Averyanova）